Menos gastos y comisiones para el cliente, más exigencia de solvencia
La nueva norma incentiva el tipo fijo y el fin del crédito multidivisa
La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en marzo de 2019 y traerá cambios en las reglas del juego del mercado hipotecario. La normativa traspasa el 87% de los gastos en la conformación del contrato a los bancos, reduce comisiones al cliente y elimina cláusulas abusivas. En contraprestación, las entidades analizarán en profundidad la solvencia del cliente antes de concederle un préstamo. Estos son los grandes cambios que traerá en nuevo año en las hipotecas.
Gastos
Los bancos tendrán que asumir los gastos de gestoría, notaría, tasación de la nota simple y registro de la propiedad. Además, tras el nuevo Real Decreto aprobado por el Gobierno, también abonarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el mayor gasto de la hipoteca que supone entre el 0,5% y 1,5% de la misma, en función de la CCAA.
El cliente pagará la tasación de la vivienda, el IVA (inmueble nuevo) o el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (segunda mano). En el caso de que el cliente subrogue el préstamo con una tercera entidad, ésta deberá abonar al primer banco los intereses que le queden por cobrar de los gastos fijos que ha tenido que afrontar.
Intereses de demora
Los intereses de demora se reducen al interés remunatorio más tres puntos porcentuales, mientras que la actual norma en vigor permite hasta el triple del interés legal del dinero.
Ejecución del inmueble
En la primera mitad de vida del préstamo, la ley amplía de tres a doce meses el tiempo de impago para que el banco se quede con la vivienda o bien que se haya dejado sin pagar el 3% del capital. En la segunda mitad del crédito, exige 15 meses de impago o el 7% del capital. La normativa no será retroactiva para las hipotecas en las que se haya iniciado un proceso de ejecución por impago. La regulación trata de proteger así a los miles de procesos parados en los tribunales a la espera de que el Tribunal Europeo se pronuncia sobre su abusividad.
Reduce las comisiones por pagar el préstamo por anticipado. En el caso de un crédito a tipo fijo, el cliente pagará un 2% del capital que le queda sin pagar si amortiza durante la primera vida del contrato, y del 1,5%, durante la segunda. En el caso de un préstamo a tipo variable, el usuario abonará una comisión del 0,25% en los tres primeros años, del 0,15% si amortiza en los cinco primeros años y, a partir del sexto año, se eliminan las comisiones.
Cambio de tipo
La nueva normativa trata de promover la transformación del contrato de tipo variable a fijo con el objetivo de que el cliente gane seguridad (su cuota no sufrirá variaciones anuales con los cambios de tipo) y las entidades bajen el riesgo de impago. Por tanto, se rebaja la comisión a pagar a la entidad por el cambio al 0,15% del capital que falta por pagar del préstamo y sólo durante los tres primeros años. No hay coste si el traspaso es posterior. La comisión actual que aplican las entidades oscila entre el 1 y el 3%, en función del banco.
Multidivisa
La ley incentiva el cambio de una hipoteca multidivisa a la moneda nacional del cliente o en la que cobre sus ingresos sin coste alguno.
La ley prohíbe expresamente los productos vinculados, como los seguros de vida u hogar, en las hipotecas. Los bancos tendrán la obligación de mostrar al cliente el coste total de su préstamo sin estos productos, aunque también podrá darle un segundo presupuesto con ellos. Sin embargo, el prestatario podrá adquirir con libertad los seguros con una tercera entidad sin que esta opción suponga un encarecimiento del préstamo hipotecario para el consumidor.
Comisión de apertura
Se da libertad a los bancos para imponerla. No obstante, la ley remarca que si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de créditos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda.
Solvencia del cliente
Los bancos endurecerán los requisitos de solvencia del cliente. La norma exige una evaluación profunda para que la entidad conozca los riesgos del futuro prestatario y le ofrezca una hipoteca adecuada. Se examinará la situación de empleo, los ingresos actuales, los previsibles a lo largo de la vida del préstamo y los que se percibirán en la jubilación si la hipoteca se extienda a esta etapa. Las entidades también deberán conocer los activos que tiene el consumidor en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y otros compromisos ya asumidos.
Dación en pago
La regulación no obliga a la banca a realizarla. No obstante, da libertad a las partes para establecer la dación en pago (es decir, cuando la entidad da por saldada la deuda con la entrega de la vivienda) en los contratos hipotecarios de mutuo acuerdo.
