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    2019-07-10
    La elección de Christine Lagarde como futura presidenta del Banco Central Europeo (BCE) y su inclinación hacia los tipos negativos ha dado alas (pero a la baja) al euribor. El indicador más utilizado para referenciar las hipotecas, rompió la barrera del -0,217% y bajando. De hecho, llegó a tocar el -0,268% y sitúa la media en el -0,25%.  Se trata de una buena noticia para los hipotecados que tengan que revisar sus créditos tanto de manera semestral como anual, y es que, de continuar así el indicador, cerrará marcando un nuevo mínimo histórico. Pero es más, para aquellos hipotecados que tuvieron acceso, durante los años del boom, a créditos con diferenciales de entre el 0,18% (el más bajo que se comercializó en España) y del 0,25%, como eran las hipotecas destinadas para jóvenes que comercializaron algunas entidades como las antiguas Caja Madrid y BBK supondrá que se financiarán gratis. Amortizar ahora es la mejor opción De esta manera, amortizar hipoteca se convierte en la mejor opción para las familias españolas, que aprovecharían el euríbor en negativo para reducir su deuda y afrontar en una mejor situación la posible normalización del dinero en un futuro próximo, con el consiguiente repunte del indicador. (No hay que olvidar que en 2008 alcanzó la cuota histórica del 5%). Así, el hipotecado que quiera reducir capital debe saber que el sistema que rige las hipotecas es el francés: es decir, se pagan más intereses al principio que al final y cuánto más joven es la hipoteca. Por otro lado, las bajadas del euríbor se notan más al principio de la hipoteca que al final por ese mismo motivo.   A la hora de amortizar hay que tener cuatro aspectos básicos Cuota inferior a 750 euros y fiscalidad: Solo las hipotecas firmadas con anterioridad al 1 de enero de 2013 tienen derecho a deducirse un 15% en la Declaración de la Renta sobre un máximo de 9.040 euros. Cifra que se eleva hasta 18.080 euros en caso de dos titulares que hagan declaración individual. Este máximo supone una cuota mensual de 750 euros, por lo que si es inferior, y se tiene ahorros de sobra, conviene completar el resto para acceder a los 1.356 euros de deducción. ¿Principio o al final de la hipoteca? Amortizar anticipadamente durante los primeros años de hipoteca consigue reducir mucho los intereses a pagar durante el resto de la vida de la hipoteca. Especialmente en el momento actual, dentro de un entorno de tipos bajos conviene amortizar hipoteca para evitar que las futuras subidas nos pillen con mucho capital a deber, ya que los intereses se calculan en cada momento sobre la deuda. Entre cuota o plazo Cada anualidad es la suma de la cuota de interés y la cuota de amortización correspondiente al año de que se trate. Este sistema se llama también progresivo, porque a medida que transcurre el tiempo las cuotas destinadas a la amortización de capital van siendo mayores, mientras que las cuotas de interés irán disminuyendo porque el capital pendiente por amortizar irá siendo menor. Así, elegir entre cuota o tiempo dependerá de varios factores. En primer lugar de los ingresos personales del hipotecado y, en segundo lugar, de los tipos de interés vigentes en cada momento. Así, lo más aconsejable y beneficioso es reducir plazo, ya que así se recortará el pago de intereses. Quienes decidan esta modalidad, seguirán pagando la misma letra hipotecaria que tienen en el momento de hacer la amortización, pero reducirán la duración de su préstamo, con lo que disminuirá de forma notable el pago de intereses. Para hacernos una idea: si ahora pagamos 50 euros en nuestra hipoteca de intereses y reducimos nuestra cuota en tres meses nos estaríamos ahorrando 150 euros de intereses. Cantidad que ningún producto financiero con los tipos actuales te da por el mismo dinero invertido. No obstante, para muchas personas puede resultar más beneficioso reducir letra hipotecaria porque les puede permitir vivir de forma más holgada mes a mes, sobre todo cuando acaban de contratar el préstamo o cuando los tipos de interés están muy altos. Así, si se produjeran una caída en picado del Euríbor, como ha pasado, el dinero que se ahorra de pasar una cuota alta a otra más baja se puede destinar a reducir plazo. Comisiones: Es otro punto a tener en cuenta. Con la entrada de la Ley Hipotecaria se regularon las comisiones de amortización tanto parcial como total. Lo habitual es que algunos bancos cobren una comisión del 0,5 % si se amortiza durante los primeros cinco años del plazo o del 0,25% a partir del sexto año.En el caso de las hipotecas a tipo fijo, muchas incluyen una compensación de riesgo de tipo de interés. Puede llegar hasta el 5% y se aplica cuando la amortización genera pérdidas para el banco. Sin embargo, también hay entidades que permiten la amortización parcial de la hipoteca sin coste siempre y cuando no supere el 20% total de de la deuda.
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    2019-01-31
    Vox ha resumido en un documento las condiciones que deben cumplir PP y Ciudadanos para obtener el apoyo del partido verde y conseguir sacar adelante un nuevo gobierno en Andalucía. La formación liderada por Santiago Abascal tiene exigencias de todo tipo: desde reducir el gasto político hasta tomar medidas sobre inmigración, pasando por una serie de rebajas fiscales. La mayoría de ellas, vinculadas con las propiedades inmobiliarias. Estas son sus peticiones en materia de impuestos: 1. Bonificación al 99% del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. 2. Reducción del tipo de gravamen al 0,5% (en la actualidad es 1,5%) en los Actos Jurídicos Documentados (AJD); en las Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP)reducción del tipo impositivo al 5% en las de inmuebles y al 4% en otras transmisiones. 3. El Impuesto del Patrimonio será mantenido solo como instrumento de control, reduciendo al 0% su tipo impositivo. 4. Simplificación de los escalones y reducción de los tipos impositivos del tramo autonómico del IRPF. Introducción de desgravaciones por número de hijos y gastos educativos. El tipo máximo, sumado al del tramo nacional, no deberá superar el 45%. 5. Acabar con la duplicidad administrativa que supone la existencia de la Dirección General de Tributos de la Consejería de Hacienda y la Agencia Tributaria de Andalucía. Menos gasto e inmigración y más apoyo a la familia Entre las propuestas de Vox para la investidura del nuevo presidente de la junta andaluza también está una reducción del gasto político. Por ejemplo, quiere recortar hasta un 75% las subvenciones a partidos, sindicatos y patronales, así como suprimir las subvenciones a asociaciones y ONGs ideológicas y realizar una auditoría externa e independiente de las cuentas de la Junta. En materia de inmigración, el partido verde también tiene unas cuantas exigencias, algunas especialmente controvertidas. Entre ellas, suprimir las ayudas a los inmigrantes ilegales, expulsar a todos aquellos que no tengan papeles en regla y luchar contra el llamado "turismo sanitario". El documento de la formación también incluye otras medidas como reducir tres de los cuatro canales televisivos públicos andaluces, la reducción de costes y la liberalización del régimen de concesión de licencias de radio y televisión. En materia educativa,defiende la libertad de educación y el fin de las ideologías en las aulas.  Por otro lado, el partido propone crear una consejería de familia y natalidad, aprobar nuevas ayudas a las familias numerosas, ampliar la red de guarderías, e introducir desgravaciones fiscales según el número de hijos.  CONSULTA EL DOCUMENTO COMPLETO AQUI: https://image.slidesharecdn.com/propuest-voxandalucia-190109083541/95/las-propuestas-de-vox-para-apoyar-el-nuevo-gobierno-en-andaluca-1-638.jpg?cb=1547023016
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    2019-01-31
    Menos gastos y comisiones para el cliente, más exigencia de solvencia La nueva norma incentiva el tipo fijo y el fin del crédito multidivisa La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en marzo de 2019 y traerá cambios en las reglas del juego del mercado hipotecario. La normativa traspasa el 87% de los gastos en la conformación del contrato a los bancos, reduce comisiones al cliente y elimina cláusulas abusivas. En contraprestación, las entidades analizarán en profundidad la solvencia del cliente antes de concederle un préstamo. Estos son los grandes cambios que traerá en nuevo año en las hipotecas.     Gastos   Los bancos tendrán que asumir los gastos de gestoría, notaría, tasación de la nota simple y registro de la propiedad. Además, tras el nuevo Real Decreto aprobado por el Gobierno, también abonarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el mayor gasto de la hipoteca que supone entre el 0,5% y 1,5% de la misma, en función de la CCAA. El cliente pagará la tasación de la vivienda, el IVA (inmueble nuevo) o el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (segunda mano). En el caso de que el cliente subrogue el préstamo con una tercera entidad, ésta deberá abonar al primer banco los intereses que le queden por cobrar de los gastos fijos que ha tenido que afrontar. Intereses de demora Los intereses de demora se reducen al interés remunatorio más tres puntos porcentuales, mientras que la actual norma en vigor permite hasta el triple del interés legal del dinero. Ejecución del inmueble En la primera mitad de vida del préstamo, la ley amplía de tres a doce meses el tiempo de impago para que el banco se quede con la vivienda o bien que se haya dejado sin pagar el 3% del capital. En la segunda mitad del crédito, exige 15 meses de impago o el 7% del capital. La normativa no será retroactiva para las hipotecas en las que se haya iniciado un proceso de ejecución por impago. La regulación trata de proteger así a los miles de procesos parados en los tribunales a la espera de que el Tribunal Europeo se pronuncia sobre su abusividad.   La banca espera que la nueva ley hipotecaria aporte seguridad   Amortización Reduce las comisiones por pagar el préstamo por anticipado. En el caso de un crédito a tipo fijo, el cliente pagará un 2% del capital que le queda sin pagar si amortiza durante la primera vida del contrato, y del 1,5%, durante la segunda. En el caso de un préstamo a tipo variable, el usuario abonará una comisión del 0,25% en los tres primeros años, del 0,15% si amortiza en los cinco primeros años y, a partir del sexto año, se eliminan las comisiones. Cambio de tipo La nueva normativa trata de promover la transformación del contrato de tipo variable a fijo con el objetivo de que el cliente gane seguridad (su cuota no sufrirá variaciones anuales con los cambios de tipo) y las entidades bajen el riesgo de impago. Por tanto, se rebaja la comisión a pagar a la entidad por el cambio al 0,15% del capital que falta por pagar del préstamo y sólo durante los tres primeros años. No hay coste si el traspaso es posterior. La comisión actual que aplican las entidades oscila entre el 1 y el 3%, en función del banco. Multidivisa La ley incentiva el cambio de una hipoteca multidivisa a la moneda nacional del cliente o en la que cobre sus ingresos sin coste alguno.   Los clientes, a por las hipotecas a tipo fijo: doblan su volumen en solo dos años   Seguros vinculados La ley prohíbe expresamente los productos vinculados, como los seguros de vida u hogar, en las hipotecas. Los bancos tendrán la obligación de mostrar al cliente el coste total de su préstamo sin estos productos, aunque también podrá darle un segundo presupuesto con ellos. Sin embargo, el prestatario podrá adquirir con libertad los seguros con una tercera entidad sin que esta opción suponga un encarecimiento del préstamo hipotecario para el consumidor. Comisión de apertura Se da libertad a los bancos para imponerla. No obstante, la ley remarca que si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de créditos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda. Solvencia del cliente Los bancos endurecerán los requisitos de solvencia del cliente. La norma exige una evaluación profunda para que la entidad conozca los riesgos del futuro prestatario y le ofrezca una hipoteca adecuada. Se examinará la situación de empleo, los ingresos actuales, los previsibles a lo largo de la vida del préstamo y los que se percibirán en la jubilación si la hipoteca se extienda a esta etapa. Las entidades también deberán conocer los activos que tiene el consumidor en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y otros compromisos ya asumidos. Dación en pago La regulación no obliga a la banca a realizarla. No obstante, da libertad a las partes para establecer la dación en pago (es decir, cuando la entidad da por saldada la deuda con la entrega de la vivienda) en los contratos hipotecarios de mutuo acuerdo.
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    2019-01-25
    Considera, además, que la comisión de apertura que se incluye en las hipotecas no es abusiva El impuesto AJD lo siguen pagando los bancos, aunque el Supremo cree que le corresponde al cliente El Tribunal Supremo ha determinado este jueves cómo se deben repartir los gastos de apertura de una hipoteca sobre los que no se había pronunciado de forma específica hasta el momento: arancel notarial, arancel registral y gastos de gestoría, que se deberán repartir entre bancos y consumidores, dependiendo de quién se beneficie cada uno. Además, el Alto Tribunal ha analizado la comisión de apertura y considera que la cláusula que, en un préstamo hipotecario, la establece no es abusiva. Por este motivo dictamina que solo debe ser controlada a nivel de transparencia ya que "no es ajena al precio del préstamo". El pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, además, insiste en que considera que el cliente es el que debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en todas las hipotecas firmadas antes de que estuviera en vigor el Real Decreto-Ley aprobado por el Gobierno. Todas estas cuestiones las trata el Supremo en cinco sentencias, en las que obliga a las entidades -en concreto a Liberbank y Santander- a devolver "las cantidades abonadas en exceso como resultado de la aplicación de la cláusula anulada, con sus intereses legales desde la fecha de los respectivos pagos". El fallo del Tribunal Supremo fija una jurisprudencia que es diferente a lo que recoge la nueva Ley Hipotecaria, pendiente de su aprobación definitiva en las Cortes. Esta determina que todos los gastos relacionados con la concesión del crédito, salvo la tasación, los pague el banco. Mientras no entre en vigor, los gastos de una hipoteca se repartirán de la siguiente forma. Gastos de notaría En una nota informativa, el Supremo determina que casi todos los gastos de notaría se tengan que pagar a medias. En concreto, el Alto Tribunal sentencia que será así en el caso de los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario y cuando se escriture una modificación del crédito. La escritura de cancelación de la hipoteca, sin embargo, la debe pagar el consumidor. El Supremo considera que el interesado en este punto es el cliente, motivo este por el que le corresponde abonar este gasto. Las copias de las diferentes escrituras notariales deberán pagarlas aquellos que las soliciten. Gastos de registro El Supremo aplica aquí el mismo razonamiento que en el punto anterior: los gastos se deben abonar dependiendo de quién se beneficia más por ello. La garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad financiera. Ese es el motivo por el que los gastos ocasionados por la inscripción de la hipoteca los debe pagar el banco prestamista. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al cliente, según el Supremo, motivo por el que es el consumidor el que debe responder de este gasto. Gastos de gestoría Los gastos de gestoría, por su parte, deberán abonarse a medias en cualquier caso. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) El Supremo entiende que debe pagar el cliente el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD). Sin embargo, desde el 9 de noviembre lo tienen que abonar los bancos tras el decreto del Gobierno. Este apartado supone, aproximadamente, el 75% de los gastos de una hipoteca.
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